成都地产商的另类豪赌

联姻星级酒店

“地产+酒店”的开发模式近几年在成都风生水起，众多地产资本“一窝蜂”式地进入成都酒店市场。只是，对需要长期投资的酒店行业的大肆介入，是否会成为地产商们的一场豪赌呢？

近日，正成拉斐售楼部在迎宾大道开放了，项目中规划的一个五星级酒店，就像标签一样，告诉人们该项目将是高档电梯公寓。

　　保利198公园项目规划的皇冠假日五星级酒店正在紧密施工，有望在明年9月正式营业，保利198公园与皇冠假日的“联姻”，可谓“珠联璧合”，地产借酒店成功上位高档楼盘，而酒店以楼盘高端客户为中心辐射占据市场。

　　有统计显示，华宇·蓉国府、誉峰、鹭岛国际社区、华敏世家花园、世纪城天鹅湖花园、银石广场、成都339都将在项目中推出星级酒店，地产掀起了一股强劲的酒店开发热潮。业内人士担忧，如此集中上马星级酒店，不仅带来惨烈的竞争，更大的隐忧是盲目开发酒店，可能使其沦为楼盘的一个华丽“摆设”。

　　透过糖酒会商机

　　开发商燃起酒店开发热情

　　刚刚结束的2010年全国春季糖酒商品交易会，为成都带来了厂商4000多家，专业观众超过12万人次，成都各大酒店传出爆满的信息，家家赚了个盆满钵满。头脑灵光、嗅觉敏锐的地产商刘先生对记者说：“前几天，我的广东朋友过来参加糖酒会，酒店很不好订，而且价格比平时涨了10%~50%。我想把城南的项目增加一座五星级酒店，满足成都每年数十上百场大型展会对酒店业的巨大需求。同时，星级酒店也能提升项目品质。”

　　记者调查发现，与刘先生有类似想法的开发商还不少，曾先生在城西开发了一个不大不小的电梯公寓，有感于成都作为旅游、休闲和会展之都，早在两年前就对成都的酒店行业充满了兴趣。曾先生说：“不止是糖酒会，还有国际汽车展、西博会、房交会等等，每年来参加成都展会的客商达到数百万人次。我认为，城南是一个商务、展会的新兴圈子，打算几年后在成都单独开发一个五星级酒店。”

　　华宇地产成都公司总经理周继红表示：“在成都，现在朋友结婚都要提前大半年预订酒店，这已经充分说明，星级酒店和高档餐饮业的市场需求是很大的。这也是为什么，我们要在人民南路的华宇·蓉国府中规划一座高档星级酒店的原因。”

　　欲实现“双赢”

　　开发商

　　热衷投资星级酒店

　　去年9月，誉峰在成都亮相之前，首先高调推广的活动就是与国际著名酒店业巨头W酒店的“联姻”，其意图很明显，誉峰将成为新城南一个带来五星级酒店生活配套的高档社区。深谙财富人士生活方式和商务需求的合景泰富地产，在广州、苏州开发的多个高档楼盘，都成功地与国际酒店巨头“联姻”，由此开发的楼盘和酒店都获得了巨大的成功。

　　除了誉峰、首座、世纪城、上海花园靠五星级酒店出位，获得了高端业主们的追捧，得益于楼盘有星级酒店的还有长城·半岛城邦、鹭岛国际社区、华敏世家花园、世纪城天鹅湖花园、美年广场、喜年广场等，星级酒店为楼盘带来了较大附加值。

　　调查显示，“地产+酒店”的开发模式，近几年在成都风生水起，不仅仅限于高档住宅、甲级写字楼，也包括普通电梯公寓。例如已开业的7天连锁、如家、丽都酒店、宜必思、安逸158等连锁酒店，生意兴旺，不断扩大规模。去年以来，因为有开发商的大力参与，酒店行业更是呈现百花齐放的态势，从小户型连锁酒店到小型星级酒店，如正成·财富ID的连锁酒店，再到服务式公寓，如中汇广场、仁恒置地广场和香格里拉、来福士的服务式公寓，再到如今已经全面开花的四、五星级酒店。

　　为什么开发商会热衷开发星级酒店呢?“高档楼盘需要五星级酒店作为支撑，因为购买高档楼盘的购房者日常生活和工作都离不开五星级酒店，并为楼盘带来潜在的需求。首座为什么获得众多财富人士的追捧?与规划有五星级酒店不无关系。”成都鑫达房地产开发有限公司董事长向志信说。正因为从首座上尝到了甜头，向志信向记者透露，“我们公司位于城南即将开发的新项目中，也会开发一座五星级酒店。”

新调查

　　5年内成都新增40家星级酒店

　　今年初，位于上海花园的千禧大酒店和位于首座的富豪大酒店相继开业，为两大高档楼盘的业主带来了极大的方便。向志信对记者说：“由于位于人民南路天府立交桥旁，优+ 越的地段优势和高档的硬件配置，首座富豪大酒店自2月初开业以来，一直保持较好的出租率，基本上可以达到70%~80%的出租率，这是酒店行业非常不错的业绩了。”

　　成都新东方千禧大酒店市场公关部负责人钟茜称：“自今年1月开业以来，由于拥有神仙树、紫荆片区以及机场片区等高档生活片区的地理优势，作为五星级酒店，我们拥有极大的高消费人群，出租率相当不错，糖酒会期间的入住率也高达80%左右。”

　　根据锐理数据平台、中原地产、世家机构调查显示，成都开发商中规划有酒店的还相当多，已经开业的有上海花园的千禧大酒店、首座的富豪大酒店、水漪袅铜汉易酒店、世纪城天鹅湖花园旁边的成都世纪城天堂洲际大饭店和成都世纪城假日酒店，即将在今年开业的有华敏世家花园的君豪大酒店、三峡大厦开发的豪生酒店。长城·半岛城邦因为有五星级万豪大酒店，该楼盘一直受市场追捧。此外，成都339、银石广场也分别规划有高端星级酒店作为配套。

　　世家机构首席分析师樊邦勇表示：“预计在未来5年内，将涌现出约40家四、五星级酒店。对于这些酒店而言，如何在激烈的竞争中形成自己独特的品牌优势，将是未来成都酒店业发展所必须面对的问题。”

　　“豪赌”酒店?

　　专家建言切莫盲目

　　近两年，数十家地产资本与酒店公司携手进入成都，突然之间的爆发式增长，令业内外普遍担忧。这种“一窝蜂”带来的将不仅仅是高级酒店行业受累，恐怕更会带来鱼龙混杂，并导致部分五星酒店服务质量低下。地产商投资酒店，首先将面临管理水平的考验。当然，开发商可以考虑引进品牌酒店管理公司，采取“投资+管理”模式。

　　不过，引进国际集团的管理模式将导致较高的运营成本。开发商前期建设投入已是一笔巨资，而后期的管理费用更是一笔不小的数目。如何保证资金的供应是首要问题?毕竟酒店不同于住宅，不管是自营或投资，需要未来10~20年的持续经营能力，这对地产商实力与经验而言都是一个严峻的考验。周继红向记者表示：“华宇地产首次进入酒店开发，我们计划引进专业人才，不能没有把握地‘豪赌’。”

　　“五星级酒店，推动高档楼盘的销售;高档楼盘的业主，为五星级酒店带来长期的消费需求，实现两者的长期良性互补。这个计划的确听起来相当的完美，也有成功的先例。不过，开发商投身星级酒店，一定要有资金实力，要有长期投资的心理准备。更重要的是，要有地段作支持，硬件水平还要过关。否则，无异于一场另类豪赌。”尺度地产董事长曾祥庸说。

　　向志信结合自己的经验提出建议：“一般的开发商我不建议投资星级酒店，我们投资首座五星级酒店，首先有地段作支持，这一点相当重要;其次，需要有资金实力，首座富豪大酒店，我们公司投资了5个多亿;其三，酒店是一个长期投资物业，投资收益回收可能需要20年左右。对于玩惯了地产快速投资开发和快速回收资金、追求资金利益化的地产商，可能未必会有这样的实力和心态。”